余姚泗门成功调解商品房购买定金纠纷
近日，浙江省余姚市市场监管局泗门分局成功调解一起由于政策原因无法履行合同的商品房买卖纠纷，消费者陈先生拿到了房地产公司退还的3万元定金。今年5月份，消费者陈先生看中了余姚某房地产开发商开发的商品房，在签订购房意向书和交纳购房定金前，陈先生曾和销售人员口头约定，要求能使用上海的住房公积金贷款购房，如果不能使用必须退还定金，销售人员表示同意。随后，陈先生与房地产开发商签订了购房意向书，并交购房定金3万元。后来，陈先生向上海市住房公积金管理部门咨询，了解到由于出台新的商品房调控政策，他已经不能使用住房公积金贷款了。得知情况，陈先生立即与开发商联系，要求解除购房意向书并退款，但遭到对方拒绝。陈先生向泗门分局投诉。
泗门分局接到消费者投诉后，及时了解了纠纷原因，并组织双方当事人调解。由于当初的销售人员已经离职，房地产开发商无法确定是否存在陈先生提出的口头约定，调解工作陷入僵局。随后在三方的共同努力下，终于联系上了那名销售人员，他证实了陈先生的说法。该分局再次组织当事人调解，消费者认为约定是销售人员代表开发商作出的承诺，要求开发商必须履行，而开发商认为那是消费者和销售人员私下约定的，不知情，不予承认，同时消费者交纳的是定金不是订金，不同意退还。在现场，泗门分局调解人员向开发商表示，销售人员销售该商品房时是企业员工，代表的是企业，同时口头约定属于口头合同，具有法律效力，希望开发商正视消费者的诉求。经过调解人员耐心调解，最后开发商退还了消费者3万元定金，这起消费纠纷得到圆满解决。
根据《担保法》有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。而订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。按照《担保法》有关规定，这起购房定金纠纷，消费者虽然是违约者，但是在签订购房意向书和交纳购房定金前有口头合同，也具有法律效力，否则不能退还定金。如果消费者付的是订金，无论谁违约，都应退还给消费者。
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